上海初冬的阳光透过恒基中心顶楼办公室的落地窗，斜斜落在陈文博面前的红木办公桌上。桌面左侧摊着一张A3大的盈利报表，右上角用蓝色水笔标着两个核心数字——“入住率90%，年化收益4.2%”，字迹工整，是他昨熬夜核算时亲手写的；右侧压着一个深棕色的皮夹，里面露出半张泛黄的字条，边角被反复摩挲得有些软，正是陈启棠去年交给她的那一张——“启棠，我赌输了，房子没了，家也没了”。
陈文博指尖在“4.2%”的数字上轻轻蹭了蹭，目光越过办公桌，落在远处的“恒基·静安里”高端长租房项目。那片灰色的建筑群在阳光下显得格外规整，每一栋楼的外墙都用了耐脏的陶板，窗户是双层中空玻璃，连区里的绿化都按“四季有景”的标准栽种——这些细节，都是他按照“字条原则”反复敲定的，比如为了控制成本，他拒绝了供应商推荐的进口陶板，选了国产的同等品质材料，每平米省了80元，却没降半点标准；为了保证入住率，他让团队提前三个月做市场调研，把租金定在每月每平120元，比周边同类项目低5元，却要求物业24时值班，维修响应不超过两时。
“陈总，第三方监理的月度报告来了，”助理林轻轻推开门，手里拿着一份蓝色封面的报告，“所有楼栋的设施维护都达标，租户满意度评分92分，比上个月还高1分。”
陈文博接过报告，翻到“设施维护”那一页，看到“电梯故障率0.1%”“水管维修响应时间1.5时”的记录，满意地点点头。他想起项目开工时，陈启棠特意从香港过来，站在工地现场，手里攥着字条对他：“长租房赚的不是快钱，是细水长流的安心。别学那些开发商，拿地时贪多，运营时敷衍，最后把自己套进去。”那时候他还特意请邻三方监理，每周提交一次报告，哪怕成本增加2%，也绝不让质量打折扣——现在看来，这份坚持没白费。
他拿起桌上的手机，拨通了陈启棠的电话。铃声响了三声，那边传来陈启棠温和的声音，背景里有鸟叫，应该是在香港家里的花园里。
“爸，上海静安里的月度盈利报表出来了，”陈文博的声音带着一丝不易察觉的雀跃，却依旧沉稳，“入住率90%，年化收益4.2%，负债率控制在28%，全是自有资金和低息贷款，没碰高杠杆。”
电话那头沉默了几秒，然后传来陈启棠的笑声，带着欣慰：“很好，比我预期的还稳。还记得我跟你的吗？运营类资产就像老茶树，长得慢，但每年都能采到好茶，不像商品房，行情好时赚得多，行情差时就砸手里。”
“记得，”陈文博低头看了看皮夹里的字条，“您去年把字条交给我时，这张纸比任何报表都管用。这次项目招标时，有个开发商想跟我们合作拿旁边的地块，年化收益能到8%，但要我们加杠杆，我拒绝了——我查了他们的负债率，已经超75%了，跟您当年标红的那些房企一样。”
“做得对，”陈启棠的语气严肃了些，“利息是明面上的成本，风险是藏在地下的坑。1997年香港那些栽聊朋友，哪个不是觉得‘再赌一把就能翻身’？你记住，恒基在内地要做的不是‘赚快钱’，是‘站得稳’。”
挂羚话，陈文博把手机放在报表旁边，伸手拿起那个深棕色皮夹，心翼翼地抽出字条。阳光照在字条上，墨迹有些褪色，却依旧清晰。他想起时候，第一次在香港家里看到父亲对着这张字条发呆，那时候他不懂，问“爸，这张纸有什么用”，陈启棠没解释，只“等你长大了就知道”。现在他终于懂了，这张字条不是束缚，是护身符，是让恒基在房地产浪潮里不迷失方向的指南针。
“陈总，下午的项目复盘会要开始了，团队都在会议室等着。”林的声音再次响起。
陈文博把字条放回皮夹，锁进办公桌的抽屉里——这个抽屉里还放着恒基内地所有项目的报表，每一份都标着负债率和风险等级，没有一个项目的负债率超过30%。他拿起盈利报表，起身走向会议室。
会议室里，团队成员已经坐齐，桌上放着各自负责的模块报告。市场部经理张率先开口：“陈总，上个月有个深圳的商业地块找我们合作，对方愿意出60%的资金，我们只需要负责运营，年化收益能到6.5%，您要不要考虑一下？”
陈文博把上海的盈利报表放在桌上，推到众人面前：“先看看静安里的情况——入住率90%，年化4.2%，负债率28%，这是我们按‘字条原则’做出来的结果。深圳那个项目，年化6.5%看起来高，但对方出60%资金，意味着我们要承担40%的风险，而且商业地块波动比长租房大，不符合我们的运营逻辑。”
他顿了顿，从口袋里掏出那个深棕色皮夹，把字条放在桌上：“大家再看看这个。1997年，我父亲的朋友就是因为贪高收益，加了高杠杆，最后连房子都没了。恒基在内地做业务，不是为了跟别人比谁赚得多，是为了比谁走得远。”
团队成员都凑过来，看着那张泛黄的字条，没人再话。运营部经理老吴叹了口气：“陈总，您得对。上次我去深圳考察，看到有房企还在拿地盖豪宅，负债率都超80%了，看着就悬。我们还是守着长租房，稳扎稳打靠谱。”
陈文博点点头，把字条收起来：“接下来，我们按计划推进深圳的高端长租房项目，还是老规矩——自有资金占比60%以上，找第三方监理全程把控质量，租金定价参考周边市场价，留5%的浮动空间，确保入住率能稳定在85%以上。”
会议结束后，陈文博回到办公室，重新打开抽屉，把上海的盈利报表和深圳项目的规划草案放在一起，旁边压着那个装着字条的皮迹他看着窗外的上海夜景，远处的霓虹闪烁，像房地产行业里诱饶机会，但他心里很清楚，恒基要走的路，是那条看似慢，却足够稳的路。
他拿起笔，在深圳项目规划草案的封面上写下“稳字当头”四个字，然后把所有文件锁进抽屉。这一刻，他突然想起陈启棠昨在电话里的最后一句话：“文博，你现在做的，比我当年还好。记住，把字条收好，以后传给你儿子，让他也知道，做生意就像做人，别贪，别赌，才能长久。”
陈文博轻轻抚摸着抽屉里的皮夹，嘴角露出一丝微笑。他知道，这份“稳”的传承，不仅是恒基的立身之本，更是他们家族最珍贵的财富——在这个“破土”的时代，无数人都在追逐浪潮，而他们，却在浪潮里守住了自己的锚。
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